Các Bước Kinh Doanh Airbnb, Homestay Cho Người Mới Bắt Đầu

Bước 1: Chọn loại hình kinh doanh lưu trú phù hợp

Bạn cần chọn loại kinh doanh nào hợp với tính cách và khả năng tài chính của bạn: hostel (tập thể), homestay (phòng riêng), căn hộ hay khách sạn?
Ví dụ bạn có ít thời gian, không muốn quản lý nhiều, muốn làm mô hình gọn nhẹ, không cần nhân viên thì nên làm căn hộ.
Nếu bạn thích vui, thích tương tác với khách, thì nên làm mô hình homestay, hostel.
Xem bài phân tích ưu nhược điểm của từng loại hình ở đây.

Bước 2: Tìm thuê nhà

Đi thuê hoặc lấy sang nhượng
Hơn 80% người kinh doanh lưu trú, homestay thuê lại nhà hoặc lấy sang nhượng để làm. Để tìm những homestay sang nhượng lại bạn có thể xem trên các group facebook về Airbnb.
Tìm chỗ thuê nguyên căn về trang trí lại thì bạn tìm trên các trang rao vặt nhà đất như chotot, rongbay, batdongsan và các trang của địa phương.

Tips để chọn lựa căn sang nhượng tiềm năng

• Đã có sẵn nội thất & trang trí chưa. Nếu có rồi càng tốt, bạn đỡ nhọc công làm những phần cơ bản.
• Tìm hiểu lý do vì sao người đó sang nhượng lại. Thông thường các lý do như sau vì chủ nhà hay gây khó dễ, kết cấu nhà gây tốn nhiều chi phí (bị thấm tường, cách âm kém, cống hay bị nghẹt,…), người sang đã chán kinh doanh, hoặc kinh doanh bị lỗ, rắc rối về an ninh…
• Chi phí sang nhượng cao hay thấp có hợp lý hay không.
• Tiền thuê tăng bao nhiêu % sau khi bạn lấy sang nhượng, xem kỹ hợp đồng sang nhượng & hợp đồng ký mới với chủ nhà.
• Tính chi phí sang sửa, trang trí lại sau khi nhận nhà chuyển nhượng.
• Vị trí căn sang nhượng ở đâu, có trung tâm không.
• Check cả link OTA, review của khách về căn sang nhượng.

Tips chọn nhà thuê airbnb

• Tiền thuê thấp, căn cũ cũng được có thể sơn sửa lại nhưng phải ở vị trí trung tâm.
• Nhà thoáng khí, có ánh sáng tự nhiên.
• Chọn nhà có đầy đủ nội thất cơ bản nhất như bếp, nhiều phòng ngủ, đầy đủ phòng tắm, có sân thượng (nếu là nhà cao tầng), view đẹp.
• Vị trí: gần các điểm du lịch hay gần sân bay.
• Tỷ lệ tăng giá tiền nhà dưới 10%, giá thuê không quá cao so với mặt bằng chung. Hồi Nhung làm ở Đà Lạt tỷ lệ tăng tiền nhà mỗi năm tới 10%, con số này khá cao, nếu được bạn nên deal với chủ nhà.
• Chủ nhà support người thuê tốt, có việc gì liên quan tới nhà sửa nhanh, trong hợp đồng phải nêu rõ những vấn đề này.
• Khi thuê nhà bạn phải tính toán rất kỹ chi phí hàng tháng và giá thuê nhà thì tỷ lệ lấp phòng tối thiểu bao nhiêu sẽ cover được chi phí. Xem bước 3.
• Chọn những vùng xa, vùng cao mới bắt đầu phát triển du lịch cũng dễ dàng hơn ví dụ như Pù Luông, Mai Châu, Pleiku, Kontum, hoặc vùng ngoại ô cạnh thành phố du lịch nổi tiếng thì giá thuê nhà rẻ mà dễ làm, ít cạnh tranh.

Đăng ký bán phòng trên Airbnb qua link sau.

Nếu bạn có sẵn nhà để làm:

• Nếu bạn có sẵn căn hộ hoặc nhà để làm thì quá đơn giản tha hồ thiết kế, làm theo kiểu mình thích, dù là nhà ở quê nhưng nơi có tiềm năng du lịch vẫn có thể làm theo hình thức homestay, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng.
• Xem xét tiềm năng làm lưu trú của nhà bạn bằng cách nhìn tiềm năng phát triển du lịch ở địa phương, khách du lịch có nhu cầu ở qua đêm tại đó không? Ví dụ Tây Ninh dù là có điểm du lịch nhưng không nhiều và rất gần TPHCM nên khách thường chọn ở TPHCM rồi đi tour trong ngày tới Tây Ninh. Tuy nhiên như Bến Tre, Tiền Giang, hay Long Xuyên, Châu Đốc thì lại có nhiều hoạt động để tham quan và đủ xa TPHCM để khách chọn ở lại 1-2 đêm.
• Khi xây nhà ở quê mà bạn đã có suy nghĩ làm homestay 1-2 phòng cho vui thì nên làm nhà, thiết kế trang trí cho thật đẹp, 1 công đôi việc nếu có khách ở thì tốt, không thì cũng là nhà mình không mất mát gì cả.

Bước 3: Tính toán chi phí đầu tư

Đừng kinh doanh chỉ vì đam mê, bạn hãy tính toán xem mình bỏ ra 1 số tiền vậy bao giờ hoàn vốn. Tính cả chi phí cơ hội thời gian công sức, so với công việc hiện tại, so với việc bỏ tiền trong ngân hàng sinh lời.
Hãy xem hướng dẫn tính chi phí đầu tư ở đây.
Mình mong các bạn hãy suy nghĩ nghiêm túc về bài toán chi phí đầu tư, vì làm kinh doanh lâu bền hay không chính là từ những bước chuẩn bị kỹ càng ban đầu.
Không ít người làm homestay 1 thời gian phải sang nhượng hoặc bỏ chịu lỗ vì không làm bước này.

Bước 4: Thiết kế, trang trí

Sau khi thuê nhà, tính toán đầu tư thấy ổn thỏa bạn sẽ bắt đầu đến bước thiết kế trang trí.
Căn hộ là dễ thiết kế nhất, nhưng homestay, khách sạn hay hostel đòi hỏi nhiều nỗ lực hơn.
Với căn hộ, bạn xem hướng dẫn thiết kế mẫu kèm chi phí ở đây.
Với homestay & hostel cho thuê bạn có thể áp dụng cách sau:

1. Chọn phong cách thiết kế phù hợp: Việt Nam countryside kiểu mái lá nhà quê, bungalow gỗ, Địa trung hải, Ma Rốc, Đông Dương (Indochina), Santorini, tropical, kiểu khách sạn đơn giản… Nếu bạn làm theo style đẹp thì sẽ có nhiều khách nhưng không nhất thiết phải tốn nhiều tiền trang trí mà có thể bán được giá phòng cao hơn kiểu nhà nghỉ, khách sạn thông thường.

1. Tận dụng những gì sẵn có của nhà cho thuê để không phải xây thêm nhiều tốn kém. Ví dụ để mang phong cách Ma Rốc chỉ cần sơn tường theo theme Ma Rốc, bàn ghế bằng gỗ pallet có phủ khăn thổ cẩm lên…

1. Những đồ trang trí đơn giản có thể tự làm bằng cách search trên pinterest, facebook, youtube.
2. Những điểm đặc biệt cần quan tâm: nệm, gối mềm (đừng dùng style nệm gòn cứng khách Tây không ưa điều này), màu sắc ra giường mền, rèm cửa trang nhã nên dùng màu nhạt pastel hoặc trắng tuyệt đối không chơi hoa hòe.
3. Mỗi phòng nên có cửa sổ thoáng khí và ánh sáng tự nhiên lọt vào.
4. Trang trí nhà phù hợp với thiên nhiên, phong cảnh xung quanh nhà.

Để có 1001 ý tưởng trang trí độc đáo cho căn homestay, resort của bạn nên đến du lịch Bali, thiên đường của các resort. Học hỏi cách họ làm du lịch, thu hút khách như thế nào, và cách thiết kế trang trí hòa hợp với thiên nhiên ra sao.

Bước 7: Đăng ký kinh doanh lưu trú

Để làm homestay thì bạn cần đăng ký kinh doanh có giấy phép. Xem hướng dẫn chi tiết cách làm ở link sau.

Bước 8: Đăng lên Airbnb và các OTA

Có 3 OTA mà bạn nên làm nhất là Airbnb, Booking.com & Agoda cho homestay, dạng căn nhiều phòng riêng.
Riêng hostel nên dùng thêm hostelworld thay vì Airbnb, nếu bạn làm dạng hostel có cả phòng riêng & dorm thì vẫn có thể bán phòng riêng trên Airbnb.
Với căn hộ thì nên làm kênh Airbnb và Luxstay. Airbnb vẫn đem lại nhiều booking hơn Luxstay.
Ngoài ra còn có các kênh OTA khác để bạn làm cho homestay như: Traveloka, vntrip, hotels.com.

• Hướng dẫn cách đăng phòng lên Airbnb
• Link đăng ký booking đặt qua link này bạn sẽ được miễn tiền hoa hồng cho Booking trong 5 booking đầu tiên khách đặt qua kênh này.
• Link đăng ký agoda
• Link đăng ký Luxstay bạn nào đăng ký Luxstay xong thì gửi số điện thoại, và email đăng ký qua cho Nhung, Nhung sẽ hỗ trợ báo Luxstay ranking lên thứ tự ưu tiên để các bạn nhanh có booking từ Luxstay nha.

Bước 9: Tạo quy trình check in, out, chào mừng khách

Làm gì cũng phải có quy trình, điều này giúp thể hiện sự chuyên nghiệp của bạn, được khách đánh giá cao, tăng tỷ lệ book các dịch vụ khác như tour, đưa đón sân bay…, giúp bạn đỡ tốn thời gian, training nhân viên đơn giản hơn.
Xem hướng dẫn các tạo quy trình check in out tự động không người quản lý hoặc với nhân viên lễ tân, ngoài ra còn có quy trình dọn dẹp và vận hành homestay.

Bước 10: Marketing

Dưới áp lực cạnh tranh trong mảng dịch vụ lưu trú hiện nay, bạn đừng trông chờ vào nguồn khách duy nhất qua OTA, hãy sáng tạo và dùng khả năng marketing để có tỷ lệ lấp phòng cao, tăng lợi nhuận tối đa trên 1 khách. Xem 9 tips marketing homestay, resort hiệu quả nhất ai cũng có thể làm được.

Bạn nên học thêm chuyên sâu về kinh doanh Airbnb để tránh mắc khỏi những sai lầm dẫn tới mất tiền bạc và thời gian nhiều. Kinh doanh Airbnb vốn cao do đó bạn nên đầu tư học để làm cho hiệu quả.

Xem thêm khóa học kinh doanh Airbnb từ beginner đến pro do chính Nhung soạn. Hoặc nếu bạn muốn tập trung vào phát triển doanh thu có thể theo học khóa tối ưu hóa doanh thu cho homestay, khách sạn, hostel.