Chi phí đầu tư
Đa số các bạn kinh doanh airbnb chuyên nghiệp thường đi thuê nhà để làm nên Nhung chỉ tính chi phí đầu tư dành cho host thuê nhà làm airbnb:
Chi phí đầu tư cố định
- Đặt cọc thuê nhà. Thường phải đặt cọc từ 3 – 6 tháng.
- Phí thuê nhà trả mỗi tháng.
- Phần trăm tăng phí thuê nhà sau mỗi năm: thường không quá 10%.
- Thủ tục đăng ký kinh doanh lưu trú, an ninh…: 3 triệu.
- Chi phí sang nhượng (nếu bạn lấy căn này từ người khác sang nhượng đã có sẵn nội thất)
- Chi phí thiết kế, xây dựng.
- Mua sắm các đồ dùng cần thiết thêm cho căn hộ: đồ dùng dọn dẹp, đồ dùng bếp, bộ drap trải giường, khăn…
Tất cả các chi phí này bạn phải tính được thời gian khấu hao tài sản đầu tư (gồm chi phí thiết kế xây dựng, các đồ dùng trang trí,…). Bạn tính toán khấu hao tài sản và chi phí đầu tư trên thời gian khoảng 2-3 năm.
Chi phí vận hành
- Tiền điện, nước.
- Sửa chữa hư hỏng (ví dụ đường nước, máy nóng lạnh, bếp, bóng đèn…)
- Phí vệ sinh.
- Phí bảo vệ, an ninh, giữ xe…
- Nhân viên.
- Thuế.
- Đồ dùng cần thiết (đồ dọn dẹp vệ sinh, dầu gội, sữa tắm, giấy vệ sinh…).
Xem checklist chi tiết tính toán các bảng chi phí đầu tư ở đây. Bạn muốn điền vào link thì nhớ Make a copy ra bản riêng của bạn đừng viết đè lên file này nhé.
Trong đây Nhung có ghi trang 1 là chi phí đầu tư cơ bản, trang 2 danh sách thiết kế căn hộ và trang 3 danh sách thiết kế homestay/khách sạn nhiều phòng.
Bước 1: Tính toán chi phí hàng tháng
Theo như bảng tính của Nhung ở trên bạn tính toán ra:
Chi phí dự kiến hàng tháng = Chi phí cố định/thời gian khấu hao + chi phí vận hành.
Bước 2: Tính lợi nhuận dự kiến
Lợi nhuận ròng = Doanh thu – chi phí
- Doanh thu = Tiền phòng + tiền bán tour + cho thuê xe máy…+ bán thêm nước, ăn uống…
- Tiền phòng = Tỷ lệ lấp đầy phòng dự kiến*giá phòng. Đừng bao giờ nghĩ sẽ luôn full phòng mà hãy tính tỷ lệ thực tế 1 chút tức là 1 tháng có 30 ngày mà bạn bán được 20 ngày là tốt (tỷ lệ khoảng 66%).
Xem thêm hướng dẫn tối ưu hóa lợi nhuận airbnb.
Bước 3: Tính toán doanh thu theo mùa
Kinh doanh lưu trú bao giờ cũng có mùa cao điểm và thấp điểm, tùy theo chỗ bạn ở.
- Mùa thấp điểm: giảm giá để có tỷ lệ lấp phòng tốt đảm bảo lợi nhuận nhưng không được quá thấp so với mặt bằng chung.
- Mùa cao điểm: tính giá cao hơn cũng phải tham khảo giá thị trường cùng phân khúc với bạn. Cố gắng đẩy tỷ lệ lấp phòng ít nhất được 80-90% trong mùa này.
- Lễ, tết, event: có thể sử dụng smart pricing để làm giá, những mùa này thường nhu cầu khách rất cao đặc biệt các event lớn ví dụ như giải đua xe Grand Fix ở Hà Nội.
Tips:
- Tính giá phòng bao giờ cũng phải dựa vào các mùa thế này, và giá mặt bằng chung để tính ra doanh thu và lợi nhuận ròng chuẩn từ đó tính tỷ lệ hoàn vốn tốt nhất. Có tỷ lệ hoàn vốn bạn có thể cân nhắc được có nên đầu tư kinh doanh airbnb không, kinh doanh airbnb lời hay lỗ.
- Nên tăng doanh thu cao nhất bằng cách ngoài doanh thu tiền phòng, phát triển cả doanh thu từ bán tour, bán cái này cái nọ. Đặc biệt bán tour có khi tiền lời ngang hoặc hơn cả tiền phòng nữa. Nếu bạn không chuyên bán tour thì nên liên kết với 1 travel agent để bán và nhận hoa hồng.
Bảng tính tỷ lệ hoàn vốn (ROI= return on investment)
ROI = Lợi nhuận ròng/Chi phí đầu tư (tính trên%)
Giải thích: ROI 10% tức là bạn bỏ ra 100 đồng thì bạn có 10 đồng. Nếu con số là âm thì bạn đang kinh doanh đang mất tiền.
So sánh ROI này với lãi suất ngân hàng để quyết định có nên đầu tư không.
Bài học từ việc kinh doanh homestay của Nhung ở Đà Lạt
Lúc đầu khi tính toán làm homestay ở Đà Lạt Nhung đã không làm bài toán về tỷ lệ hoàn vốn và chi phí đầu tư dẫn đến những quyết định vội vàng.
Tuy may mắn nhờ biết cách bán phòng trên nhiều OTA, biết cách trang trí và căn mà Nhung lấy sang nhượng lại đã có nguồn khách đặt trực tiếp rất nhiều nên cuối tuần nào cũng bị “over-booking”.
Nhưng Nhung vẫn phạm những sai lầm mà hầu hết những người bắt đầu kinh doanh homestay bị như:
1. Đầu tư thiết kế nhiều thứ không cần thiết mà không mang lại lợi nhuận thêm từ việc đầu tư đó.
Ví dụ Nhung có làm 1 rooftop bar ngoài trời cuối cùng thì mùa mưa dài tới 5-6 tháng ở Đà Lạt không thể kinh doanh, còn ngày nắng trên sân thượng lầu cao thì bị quá gió nên hầu như không có khách.
2. Nghĩ mọi thứ đơn giản. Lúc đầu Nhung nghĩ làm airbnb rất đơn giản nhưng có “n” thứ khiến bạn cảm thấy không phù hợp nữa:
- Nhân viên: Đà Lạt cực kỳ khó tuyển nhân viên, đổi liên tục mà không làm được việc như Nhung muốn cuối cùng chủ cũng phải tự làm lễ tân.
- Khách check in sớm có lúc 3 giờ sáng đã check in khiến Nhung bị mất ngủ triền miên.
- Trục trặc với người cùng đầu tư không có cùng quan điểm chung.
Nói chung, có rất nhiều yếu tố bạn nên liệt kê ra hết từ tỷ lệ hoàn vốn, sự phù hợp của bản thân với công việc kinh doanh này,… để quyết định làm hay không. Đừng vì thấy thị trường hot homestay, làm airbnb mà bản thân cũng “nhào” vào làm.
